数据来源：西安市统计局
2.固定资产投资西安市全年固定资产投资（不含农户）增长12.8%。其中，第一产业投资比上年下降43.6%；第二产业投资增长15.5%，第三产业投资增长12.8%。从重点领域看，其中，工业投资比上年增长15.2%；民间投资比上年增长7.7%；基础设施投资增长5.5%。社会领域投资高速增长。
全年房地产开发投资比上年增长6.5%。商品房销售面积.79万平方米，下降3.0%。
3.年西安三大产业结构占比年西安市产业结构，第一产业占比3.12%，第二产业占比33.21%，第三产业占比63.66%，同比增长0.66%；
年，三产分别实现增加值.75亿元、.27亿元、.37亿元，同比增长3.0%、7.4%和4.2%。
从近年来三大产业占比的变化可以看出，第三产业占比在持续增长，第一第二产业占比逐年减少；产业结构持续优化，推动经济高质量迅速发展。
4.楼市政策4.1宏观经济形势
年，受新冠肺炎疫情肆虐冲击，全球经济严重衰退。中国得益于强有力的疫情防控、果断有效的宏观政策，迅速复工复产，经济逐步回暖并逆势增长，同比上年增长2.3%。成为全球屈指可数保持经济正增长的经济体之一。
年，西安全市经济受疫情影响，经济增速一季度大幅度下滑，二季度后逐步复苏，下半年运行持续稳定恢复，城市投资力度保持较高增长。全年个市级重点项目全面开工，总投资近亿元，完成了年计划的.5％。
4.2金融政策
年，金融政策整体以恢复实体经济，引导金融机构加大对小微、民营企业和制造业的信贷支持为主，货币政策相对宽松，更加“灵活适度”精准导向。
房地产金融政策：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
4.3全国商办市场政策
4.3.1全国多地出台新政减免写字楼租金
政府层面先后出台了系列政策对中小微企业进行扶持。全国多地纷纷从金融信贷、税负减免、稳岗就业等层面推出支持政策，其中国有物业带头为企业减免租金。
年4月21日的国务院常务会议确定：推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金，房东减租可享税收优惠。
全国32个省(自治区、直辖市)也都相继出台了疫情期间房租减免政策，贷款，税收、财政补贴政策，助力中小企业。上海率先出台了企业房租减免的实施细则。深投控、深业集团、亦庄控股、苏州高新等一批国有产业地产开发运营商已经官宣减免政策；同时，中南高科、双创街控股、星河产业集团、嘉捷科技园等不少民营产业地产也宣布了针对入驻企业的租金减免政策。
4.3.2国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》
年6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《总体方案》），并发出通知要求认真贯彻落实。按照零关税、低税率、简税制、强法治、分阶段的原则，逐步建立与高水平自由贸易港相适应的税收制度。
《总体方案》中有两项政策对企业特别重要。一是对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按15%征收企业所得税；二是鼓励类产业企业生产的不含进口料件或者含进口料件在海南自由贸易港加工增值超过30%（含）的货物，经“二线”进入内地免征进口关税，照章征收进口环节增值税、消费税。
4.3.3《国务院办公厅关于印发全国深化“放管服”改革优化营商环境电视电话会议重点任务分工方案的通知》及《国务院办公厅关于进一步优化营商环境更好服务市场主体的实施意见》
年9月11日，李克强总理在全国深化“放管服”改革优化营商环境电视电话会议上发表重要讲话，部署进一步深化“放管服”改革，加快打造市场化法治化国际化营商环境，不断激发市场主体活力和发展内生动力。地方政府相继出台了提升营商环境的若干政策。对于改善城市营商环境，服务水准，提升城市竞争力，吸引总部企业有一定的促进作用。
4.4西安商办市场政策
4.5西安市年城市建设与发展
4.5.1重点项目建设投运。
全市个市级重点在建项目完成投资.72亿元，达到年计划%，带动全市固定资产投资保持高位增长。个市、区两级重点项目竣工投运（其中，当年开工且竣工项目个）。
4.5.2打造“6+5+6+1”现代产业体系，推动经济高质量发展。
年，西安发布《西安市现代产业布局规划》着力打造“6+5+6+1”现代产业体系，提出到年，西安产业核心竞争力显著提升，将形成5个千亿级支柱产业。
4.5.3“6+5+6+1”现代产业体系产值突破亿，规模持续增长。
年总产值突破亿元，新增规模以上工业企业家，新增科技企业余户，全社会研发投入强度达5.17％，与此同时，年，西安市10家硬核技术企业成功上市。
4.5.4筹备全运盛会，全运场馆全部竣工。
年8所全运会场馆全部竣工，西安奥体中心“一场两馆”、国际会展中心、国际会议中心建成运营。
4.5.5城市轨道交通里程达公里。
地铁5号线一期、6号线一期、9号线工程12月底开通初期运营，届时西安轨道交通运营总里程将达到公里，跃居中国城市轨道交通里程排行榜第9位。
4.5.6加快推进“三改一通一落地”。
老旧小区改造、棚户区改造，背街小巷改造，重点道路打通、大型互通立交等重大交通基础设施项目和轨道交通建设项目高效推进。
4.5.7招商引资成果骄人。
年西安重点大型签约仪式6起，共签约落地89个产业项目，总投资额近千亿元，其中西咸新区落地产业项目62个，占比70%，西咸新区将成为国家战略性新兴产业集聚度最高的区域。
4.5.8全年5家大型商业综合体开业。
年西安5家大型商业综合体开业，总体量86万平米，为立丰城LECITY、量子晨、龙湖香醍天街、沣西吾悦广场、上实城开Uplaza等，主要集中在曲江、高新、沣西新城、浐灞，其中体量达到30万平米的超大型商业2家，为立丰城LECITY、沣西吾悦广场。
4.5.9优化营商环境。
年，西安蝉联“中国营商环境标杆城市”，全球城市综合排名首次进入全球百强，跻身国际二线城市，第9次入选“中国最具幸福感城市”。《陕西省优化营商环境条例》经省十三届人大常委会第二十三次会议修订通过，年1月1日正式施行。
第二部分写字楼销售市场1.商办土地市场分析数据来源：西安市房管局
年西安市商办类土地成交主要以商服用地为主，其次是商业、商务用地；全年商办类土地成交总价约亿元，总成交面积约5亩，预估建筑总面积约万㎡，成交楼面均价约元/㎡。
成交土地主要分布，仍以城市外环边缘区域为主，如热度极高的西咸新区，国际港务区、浐灞生态区、经开高铁新城等新兴区域性商务聚集地；其次高新区土地成交较多，主要为高新三期土地成交拉动，而主城区内其他板块成熟度高，核心区域土地较为稀缺，如城北供地量、成交量都非常少。
2.历年西安市写字楼供求走势数据来源：西安市房管局、办公通数据库
年，西安办公类物业供应面积约25万㎡，同比下降44.44%；成交面积约30.53万㎡，同比下降61.58%；成交均价约元/㎡，同比下降1.44%。（备注：办公通监测数据为纯办公项目，不含按公寓推广的产品类型）截止年末，西安办公存量已达万㎡，去化周期44.9个月。
3.西安市各区域办公成交量价数据来源：西安市房管局、办公通数据库
高新、经开、曲江作为西安三大传统商务区，依然是办公市场成交最多的区域，分别成交15.98万㎡、5.06万㎡4.03万㎡，占比全市82%；
成交价格方面，曲江高品质项目均价全市最高，达元/㎡；其次为经开，成交均价约元/㎡。
4.年西安市写字楼成交量集中度分析数据来源：西安市房管局
年，全市在售写字楼成交量中高新区的成交量15.98万㎡（纯办公项目，不含按公寓推售商办产品），占比总成交量52%，高新区作为西安最早，各项配套产业最成熟的传统商务区，唐延路和锦业路核心板块写字楼数量多、体量大、品质优、商务氛围浓厚。
城北、经开区域作为西安第二大成熟商务区，依托城北强大的产业规模，经开区市府圈经济开发区的核心优势以及地铁交通、高铁新城商务板块即将崛起种种优势，两区域成交量占到总体成交量的26%；城南、曲江区域以优越成熟的环境，写字楼的品质高等优势，两区域的成交量占全市总成交量的15%。
5.年西安市写字楼成交TOP10数据来源：西安市房管局、办公通数据库
年，大西安办公市场成交金额TOP10项目总计成交29.3亿元，市场集中度65%。
6.未来热点商务板块特征及热点项目6.1沣东热点项目沣东新城位于大西安科技创新引领轴中心位置，作为距离主城区最近的五大新城之一，大西安未来的新中心，近年来发展十分迅猛，无论从基础配套设施、轨道交通的建设完善，还是招商引资的丰硕成果，对外的推广宣传，表现都格外亮眼，热度一路涨高。加之地铁5号线的开通运营，让沣东新城吸引力倍增。
产业发展生机勃勃，地产大鳄们争相进入，重大项目持续签约开工建设，目前沣东新城的热点项目众多，大部分集中在沣东新城核心承载区能源金贸区，沣东管委会周边，如热度最高的绿地“”（现为米）等，这些项目体量较大，除了沣东紫锦酒店，其余均在15万方以上，均由高标准的甲级或超高层办公酒店和配套商业构成，目前部分项目已经开始销售，其余的还建设阶段。
6.2港务区热点项目
由于今年的14届全运盛会，西安国际港务区已经成为万众瞩目的热点区域，随着期待已久的西安全运会开幕式倒计时一天天逼近，西安港务区奥体板块即将迎来自己的高光时刻，热度流量空前。同时各项市政配套设施都已完善，并且地铁14号线已进入试运营阶段，将在6月底开通。西安国际港务区早已签约六大央企总部，招商局、华润、中铁、中冶等总部项目建设步伐提速，在全运会开办之前封顶并完成外立面装饰装修工作。
落地港务区的总部项目，大多集中在奥体板块奥体场馆3公里范围内，为超甲级超高层总部办公+酒店+公寓+商业的综合体项目，体量非常大，在20-35万方之间，最大的中粮陆港丝路国际中心达90万方的超大体量。受全运会溢价增值效应，这些项目目前热度非常高，招商局丝路中心，华润湃中心及中铁卓越中心公寓已经在售。
6.3高新三期热点项目
高新三期作为高新第三次创业的产业高地、科技创新的前沿板块，汇聚了众多高新近年来招商引资的最强巨头企业，是西安最具发展潜力前景的区域之一，高新三期中央创新区金融科技创新中心，作为国家“一带一路”经济带战略重点定位的全球区域性金融中心，将对于支撑西部实体经济发展，乃至我国构建国际化开放的金融体系构建有着举足轻重的作用。未来之瞳超高层集群依托高新顶级塔尖资源基础及软件新城、中央创新区强劲产业创新资源、配套与发展价值前景，开发商土拍热情极高，如今，一幢幢超高层建设步伐的迅速推进，一个价值潜力不可估量的高新三期中央创新区天际雏形呼之欲出。
高新三期这些重点项目集中在高新中央创新区及软件新城，都是以金融、产业导向为主的项目，超高层总部办公及商业综合体、酒店，建筑体量也在15万方以上，很多项目是年才落地拍地，才开工建设或者待开工，目前只有绿地·高新全球贸易港在售平层公寓。
6.4高铁新城热点项目
自从年经开区接管高铁新城，高铁新城板块才真正步入发展快车道，周边超高层规划集聚，集总部经济，星级酒店，大型商业、交通枢纽门户为一体的高铁经济片区呼之欲出。目前签约的总部项目有绿地之心，恒大丝路总部，中建总部，复星丝路总部等等，中建总部中建财智广场已经在售公寓和写字楼，其他超高层总部项目大多在去年已经拍地，绿地之心去年11月份已经开工，其他的项目建设指日可待，这些项目规模也都在10万以上，写字楼办公，商业，酒店公寓均有规划，依托北客站交通枢纽重要地位、人流量推动高铁新城未来价值绝对可期。
7.年西安市主要板块项目备案情况统计7.1高新区写字楼备案项目情况数据来源：办公通监测数据从高新片区备案面积和备案套数来看，永威时代中心备案面积㎡位居第一，其次是太和时代广场备案面积㎡。永威时代中心排名第一的备案量与其年不错的销售业绩密不可分。7.2曲江城南写字楼备案项目情况数据来源：办公通监测数据从曲江城南备案面积和备案套数来看，金辉环球广场备案面积㎡排名第一，其次是华商豪盛旺座城备案面积㎡排名第二。7.3城北写字楼备案项目情况数据来源：办公通监测数据从城北经开片区备案面积和备案套数来看，保亿大明宫国际以备案面积㎡位居第一，其次是高新水晶卡芭拉备案面积㎡。7.4城东、沣东及其他片区写字楼备案项目情况
数据来源：办公通监测数据从城东、沣东及其他片区备案面积和备案套数来看，东方亿象城以备案面积㎡位居第一，其次是沣东旺城备案面积㎡。年受疫情及经济等多重因素影响，整体来说，年西安市写字楼备案面积偏离正常年备案量，仅7万㎡，创近几年写字楼备案面积最低。相信年随着经济整体的向好，销售持续回暖恢复正常化之后，写字楼备案量也会回归正常。7.5西安市年写字楼重点分布板块备案情况分析数据来源：办公通监测数据从年备案情况来看，城北、经开已成为写字楼备案的主要集中区域，年备案面积城北最多，其次为高新区；其它各区域备案面积相对较少。（备注：目前办公市场，大多项目将产品包装成公寓进行销售，增加市场溢价，办公通监测数据为纯办公项目，已剔除按照公寓推广办公项目）8.年写字楼市场小结8.1写字楼供应量、成交量锐减，各片区库存量压力非常大，成交价格微降
l年，西安办公类物业供应量缩减明显，成交量大幅下滑，由于近年来办公存量的积压及新增供应，办公市场整体还是供大于求的局面，去化压力依旧。l高新、经开、曲江、作为西安成熟的三大主要商务区，依然是办公市场的热点区域，目前写字楼库存存量主要集中在高新和经开，曲江办公高端项目拉动，成交均价实现全市办公产品最高。l受疫情影响，前半年面临市场不确定性，购置需求量放缓，导致写字楼市场前半年较为疲软，后半年由于疫情稳定控制，及时复工复产，经济复苏增长迅速，写字楼市场也逐渐回暖，年底核心地段多个高品质项目成交量迅速回升，例如高新的永威时代中心，国瑞金融中心，城北的未央国际，中铁建·西派中心等项目。8.2写字楼供应量逐年减少，超高层写字楼越来越多，写字楼品质、投资门槛更高l从年开始，纯写字楼办公产品供应量越来越少，很多开发商对于办公市场信心不足，将办公产品包装定位为快销型的投资型公寓进行出售，或将其包装为高端大平层公寓进行出售，市场目前新增办公多为大面积高端大平层公寓；l近年来，由于写字楼去化周期较长，越来越多的开发商选择自持运营，写字楼市场甲级项目自持比例逐步增高，可售型物业愈发稀缺，投资机会锐减，门槛越来越高；l大西安蓬勃发展，战略发展定位极速兑现，多个区域型商务中心出现，超高层规划集聚，除了高新锦业路、曲江CCBD外，高新CID、港务区、高铁新城、沣东新城、沣西新城品质高的超高层项目也将大量涌出，超高层和高标准甲级写字楼也将成为西安未来两年写字楼的新趋势。8.3西安写字楼市场特征l销售特征——现房成交依旧为主力，可售型超高层产品越来越多，高新区域最多，在售国瑞金融中心、永威时代中心等；目前在售现房去化速度较高，期房客户转载请注明：http://www.fengchengshizx.com/fcsjj/36376.html
