对大多数人而言，乔司是一个存在感极不强的板块。唯有指着地图、摸着地铁线找2字头楼盘时，才会想起杭州城的东北面有这样一个地方。最近，因为新项目汀桂里的领证，乔司重新回到大众视野。但令人意外的是，曾经“爱答不理”的刚需乔司，已经成了如今“高攀不起”的改善乔司——待售新盘中已经出现了总价近千万的叠墅。1乔司接下来会有4个项目陆续入市，其中3个都是今年拿的新地块。最快开盘的汀桂里是绿城首入乔司之作，8月17日领证公示、20日开始登记，精装均价元/㎡，首开54套。整个项目清一色四房户型，最小的㎡、最大的㎡。按照均价推算，总价在-万元。汀桂里规划图这个面积、这个价位，放在其他板块就是普通的“入门级”，但对乔司来说就是一次升级。周边潮阅尚境的最小户型是98㎡，已领证房源中最便宜的一套.9万元，比汀桂里首开最便宜的那套（万元）低了.1万元。还有云咏汀州府，起步户型同样是98㎡，已领证房源中最便宜的一套.5万元，比汀桂里便宜95.5万元。最近的是赞成去年拿的新项目江南学仕府，就挨着汀桂里，起步面积㎡。这个项目还没有开过盘，只能大致对比。同等限价的情况下，总价差也在50万元以上了。但你以为汀桂里就是天花板了吗？跟后面两个项目比，至多也就算个刚改。乔司两地块5月份，滨江以10.6亿元摘得9号线乔司站附近的C1-7地块，也就是近期开始造势的春曼雅庐，容积率仅1.3，精装限价元/㎡。规划显示，滨江把这个项目打造成了叠墅和洋房的组合，最小户型㎡，最大㎡。在不考虑价差的情况下，项目门槛已经超过了万元，最大户型总价接近万元。而按照常规操作，叠墅大户型的单价可能更高，不排除总价近千万的可能。7月份，保亿集团又在乔司拿了一块出让条件与春曼雅庐类似的地块。拿地不到一周就出了建前规划，预计全部打造成叠排。也就是说，这也一定是个改善项目了。2乔司的大户型会好卖吗？可能有压力。因为之前蝶翠迎宾府“送车位”，已经把购房者的预期拉低，觉得这里也应该送车位。所以，这次汀桂里首开的优惠力度不小，送车位、送加装包，合计报价约40万元。再加上中介、渠道全上阵，前两周来访量约0组，但实际转化率能有多少，估计开发商自己心里也没底。但也有可能是好卖的，因为周边改善需求其实不少。年之前，乔司翁梅一带因为有地铁优势，不少刚需都把第一套房放在了这里。当时，市场的主力产品就是90㎡以下的小户型，包括艺境、未来街区等，部分项目甚至还做了70㎡出头的更小户型，比如像君汇上品。但随着家庭成员和经济条件的变化，区域内的置换需求也日益强烈。这些人或许不是大富大贵，但上有老、下有小的家庭确实需要四房。这也是汀桂里来访量高的重要原因之一。问题就在于他们手头的资金有限，需要卖了老房才能换新房。所以，这批二手房好不好卖很大程度决定了新房的去化情况。连城国际“杭房数据”显示，艺境最近90天成交了15套、签约均价元/㎡左右；未来街区成交了12套、均价20元/㎡左右；君汇上品成交3套，均价20元/㎡左右；风景晨园成交12套、均价元/㎡左右；怡丰城成交6套，均价元/㎡左右。这个速度放在如今的二手市场并不算慢了。换言之，乔司的置换还是有支撑的，但不会一下子爆发式成交，而是细水长流式。3乔司新盘的户型为什么突然就大了？因为地块出让前就已经有了约束条件，最小户型不得小于㎡、甚至㎡。从临平区的角度看，这是一次差异化提升。因为之前整个临平的定位都偏刚需，小户型太多了，去化情况也并不理想。根据透明售房网数据，在动用了多种促销手段的情况下，板块内多个项目几乎每次开盘后都有房源剩余。为迎合大众需求、提供差异化选择，将“南融桥头堡”做成改善无可厚非。遥望科技总部但有一位小老板看房出来感叹，乔司的现状就是“只看到开发商在努力做大做强”。“走进售楼处感觉特别漂亮，哪里都好，感觉我们乔司要翻身了。但一出来就是从童话世界回到现实，周边还是没商场、没好的学校、没有城里的样子。”综合其他板块的“发迹史”，乔司想要快速改变购房者心中的地位，依然缺少一个有效的引擎，就好像城西银泰之于申花、万象城之于勾庄。好在，华润置地已经与临平新城签署了协议，围绕前湾数智城的规划与建设开展全方位战略合作，打造“智造大走廊新引擎、城东CAZ新中心”。市场期待的高规格的商业、学校、酒店或许都会在这里呈现。
转载请注明：http://www.fengchengshizx.com/fcsls/38677.html
