年度“中央经济工作会议”闭幕的日子。一大早,一个炸弹级消息突然传来:
财政部长肖捷在人民日报刊发《加快建立现代财政制度》文章,就房地产税表态!
在文章里,肖捷部长四次谈到了房地产税:
在回顾过去5年成绩的时候,他写到:“过去5年,财税领域改革多点突破,不断向纵深推进……房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。财政体制进一步完善。”
在展望房地产税的时候,他写到:“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,立完善的现代房地产税制度。”
房地产税怎么收?征收原则是什么?
在上述文章中,明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。
立法先行
在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。
充分授权
“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员说。
国家行政学院冯教授也持相同观点:“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”
分步推进
“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”中国税务学会学术研究委员会副秘书长认为。
房屋的评估值如何确定?
标准是怎样的?
文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。
可见,“按照评估值征收”很可能是未来房地产税立法的方向。
那么,自己的房子如何估值?成了有房者最关心的问题。
不少人担忧,以前买的房子价格低,现在涨价了,按市场价值估值,岂不是亏了?
房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格)。现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。
国家行政学院经济学部冯教授解释道,按照房屋现有的市场价值评估是国际惯例,要放在房地产税的整体框架当中,地方政府会充分考虑。依照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则授权给地方政府,如何时开始征收,如何估值,适用的具体税率,地方政府可以根据本地的实际情况,进行权衡和选择。
房地产税真的要来了,谁会受到“一万点伤害”?
房地产税被很多业内人士解读为抑制房价的重要措施,并被当成房地产长效机制的组成部分。房地产税一旦开征,那些在中心城市囤积了大量住宅的人,那些加杠杆、超承受能力买多套房的人将受到“一万点伤害”。
在中心城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★
从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。
盲目购买了旅游物业、养老地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。
盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人
伤害指数★★★★
绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。
加杠杆、超承受能力买多套房的白领
伤害指数★★★★
如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。
在三四线城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★★★★
相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。
手中有多套房、负债率非常高的炒房者
伤害指数★★★★★★
房地产税出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。
房地产税能不能抑制房价上涨?
关于房地产税能否抑制房价上涨这个问题,不同专家持有不同的看法。
有的观点表示:能!
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示房地产税的征收能够发挥三个作用。
第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。
第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。
第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。
很多人认为,房地产税是楼市调控的一个大招。对于房地产税,有人怕,有人爱;怕的是它会增加房产持有者的纳税负担,爱的是觉得它能有效控制房价。
也有观点表示:不存在直接联系。
多位专家表示,房地产税与降低房价之间并不存在直接联系。
中国社科院经济所研究员认为,从国际经验来看,房地产税可能达不到抑制房价的效果。日本、美国这些出现房地产泡沫的国家,都有房地产税。
据分析,大城市房价很难降下来,但是对非热点、缺乏高收入产业、年轻人净流出的城市,房地产税的影响很大。
因为房地产税是针对多套房者征收,一旦开征,房产的价值和流动性都将经受考验,囤有多套房产的富裕阶层,其持有成本将大大增加。但是对于资源优势集中的一二线城市,多套房的成本可能会转嫁到房租和房价上,房价难降下来;
而非热点城市,房地产税可能会加速人口流出、城市凋零,所以抛房的现象会率先到来。
由于各地情况千差万别,人口流失的中小城市,估计会长期免征房地产税,或者象征性征收;大城市,由于房价特别高,税率未必定得高,但地方财政收入会比较充盈。
也有人认为,房地产税会短期影响房价,但中长期看,市场会根据税率、是否免征达到新的平衡。
原国家税务总局副局长许善达:那么多有房产税的国家,没有一个经济体或者国家是因为征了房产税房价就能够抑制住。
胡祖六和哈继铭这两个曾在国际组织工作的专家的研究结果也表明:没有一个国家或者经济体是靠房产税能够把住房价格抑制住的。中国的经验和国外的经验已经证明了房产税没有抑制房价的功能。不能期望房产税在这方面发挥多大作用。
任志强:美国的房地产税最高的是纽约,大概6%,之前大概2%不到,因为提到了4%,后来又提到了6%,但是纽约房价也是美国最高的,从美国开始征收房地产税,如果房价指数为的话,现在大概是,房产税对抑制房价没有任何作用。
如果全国普遍开征税,哪里的房子最保值?
许善达:
房产税没有(降房价)这功能,如果有这功能,那上海也应该房价不涨。我觉得房价涨不涨,一线城市,最主要的在于供给。
去库存主要是三四线城市。因为一二线城市永远不会供给量过剩,不存在库存多了卖不掉这个问题,中国不管增长速度快慢,一定是一个往上走的趋势。
那怎么可能出现一二线城市房价(一直)下降呢?
很可能,如果税收的太重,人们就会抛掉人口净流入少乃至净流出地方的房子,转而持有“核心城市”的房产,毕竟这些城市的房子不愁没有人来接。
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小编虽然没办法让你们发家致富,但是看你骨骼惊奇,相遇也是一种缘分,这是我收藏已久的
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