近年来随着国内经济平稳向好，带动了国内楼市的持续升温，而随之引发的因物业产生的民事纠纷案件也在逐年呈上升趋势发展。由于此类案件主体单一，案情复杂，纠纷的表现形式多样，因而给案件审理过程带来一定的难度，引发的有关问题亟待重视。 一、关于无合同情形下纠纷的处理问题 业主委员会或业主与物业公司之间系契约关系，产生争议后应依当事人缔结的合同进行处理。但实践中有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间未订立书面合同，甚至是房地产开发商派自己的部门管理楼盘，未办理委托物业公司管理手续，未与小区业主订立物业管理合同等等，为物业管理纠纷埋下了伏笔。 二、关于“无合同可依纠纷”案件 律师在办理“无合同可依纠纷”案件时，可参照法院在处理类似物业管理纠纷案件时着重 01物业公司资质问题 物业公司开展物业管理服务，除应办理有关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门颁发的有关证书；对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷后，法院一般会基于鼓励企业发展、有利于人民生活的角度，在业主委员会或业主同意的情况下，限期物业公司补办相关证书，并与业主委员会或业主签订物业管理合同，但证书补办前的物业费用只按合理成本收取；如物业公司不能补办手续，或业主委员会、业主不同意该物业公司继续管理，法院通常会基于民法的公平原则，只支持物业管理企业的成本费用，而不应保护其违法违规而企图赚取的经济利益。 02物业费用标准 第二是物业费用标准问题。物业费用的收取应遵循合理、公开及与服务相适宜的原则，收取标准严格依照合同的约定。普通住宅的物业管理服务费是政府指导价，确立费用时以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算的；而其他住宅，必须经业主或业主委员会之间就协议约定。如果当事人未就物业管理达成协议，表明当事人对物业管理的事项未约定，对收费标准、缴费方式也未约定，因而当事人之间服务合同关系不成立；如果物业公司对小区进行了管理，并因此而受到损失，可参照民法通则中的无因管理原则处理，由业主或业主委员会酌情给予其因提供服务而受损的、相当于损失数额的经济补偿。 03专家解读 律师表示，相关纠纷案件应以促成调解解决为最佳处理办法。可若调解不成，则首先应当根据案件具体情况认定案件性质，如因业主与物业公司因管理产生的纠纷，可参照合同法或国务院《物业管理条例》、地方性法律法规、相关部门规章来开展工作；如因侵权或物业公司不作为无管理而引发的纠纷，则可根据民法通则、行业相关司法解释或规定来开展后续工作。
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南昌丰城合同律师熊洪盛
熊洪盛律师，江西丰城人士，毕业于西北政法大学经济法学院，大学本科。
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